14 Punkte, die man beim Kauf einer Immobilie in Spanien noch beachten sollte

Kleines spanisches FerienhausDer Traum vom eigenen kleinen spanisches Ferienhaus

Der Kauf einer Immobilie ist (nicht nur in Spanien) für den Käufer eine große Belastung. Gerade in der Zeit von Corona wird es nicht leichter, vielleicht aber dafür etwas günstiger, an eine Immobilie zu kommen.

Doch bedenken Sie einen Kauf genau, denn Sie legen sich mit einer Finanzierung auf Jahre fest und manchmal bezahlen sogar die Kinder noch an dem Objekt, das es unter Umständen dann nicht einmal mehr gibt, wenn man z.B. ein illegal gebautes Haus erwirbt. Darum ist es so wichtige, beim Kauf einer Immobilie in Ausland überlegt vorzugehen!
Dazu kommt noch die emotionale Belastung, ob man wirklich an alles gedacht hat, da man sich häufig an weitere Personen ausliefern muss und der Landessprache nicht oder nur wenig mächtig ist. Wenn Sie jezt schon eine NIE Nummer haben, dann können Ihnen diese Punkte aus unserer Erfahrung vielleicht etwas helfen, einen kühleren Kopf zu bewahren:

1. Das Eigenkapital reicht nicht aus

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist das Eigenkapital wichtig, denn Banken verlangen in der Regel, dass der Kunde über ein entsprechendes Eigenkapital verfügt. Eine Bank in Deutschland wird ohne großzügige Sicherheiten keine Immobilie im Ausland finanzieren, diesem Irrglauben waren wir zuerst auch aufgesessen. Und wer es schließlich schafft, die Hausbank zu etwas Risiko umzustimmen, sollte den einen Finanzierungsplan am Ende nicht so harte gestalten. Wer sich keine neuen Möbel und keinen Urlaub mehr leisten kann, weil die Raten zu hoch sind, der sollte auf jeden Fall die Finanzierung noch einmal überdenken und sich entweder für ein anderes Objekt oder einen späteren Kauf entscheiden!

Viele Immobilienkäufer nehmen ihren Kredit bei der eigenen Hausbank am Wohnort auf. Da Immobilienkredite oft eine Laufzeit von vielen Jahren haben, ergeben selbst kleine Unterschiede bei der Finanzierung mehrere tausend Euro. Das Internet bietet die Möglichkeit auch Kreditinstitute zu vergleichen – ausprobieren lohnt sich!

2. Objekte werden nicht miteinander verglichen

Viele Käufer von Immobilien sehen ein Objekt und entscheiden sich sofort dafür. Haben wir selbst erlebt und kann erfahrungsgemäß auch ins Auge gehen, darum sollte man im besten Fall vorher mit dem eigenen Partner besprechen, damit man hier nicht “blind” vor der Liebe auf den ersten Blick wird.

In Ausnahmefällen kann sich bei einem Angebot durchaus um ein Traumhaus handeln, doch besser ist es immer, einige Vergleichsobjekte zur Auswahl zu haben. Je mehr Objekte man sich am besten mit unterschiedlichen Maklern angesehen hat, um so mehr lernt man dabei, Immobilien preislich einschätzen zu können.
Man sollte unbedingt einen klaren Kopf bewahren und Vor- und Nachteile gegeneinander genau abwiegen. Lassen Sie sich Zeit bei der Wahl, viele Mütter haben schöne Töchter und auch wenn Ihnen Ihr Makler sagt, dass ‘Ihr’ Wunsch-Objekt vielleicht morgen schon verkauft ist, wenn Sie nicht sofort kaufen. Bleiben Sie ruhig, denn ein Makler möchte möglichst schnell und einfach Geld verdienen. Es dauert fast immer viel länger ein Haus zu verkaufen, als man denkt ;)

3. Der Sanierungsbedarf der Immobilie wird falsch eingeschätzt

Ältere Immobilien müssen oft saniert werden. Diese Kosten müssen genau kalkuliert werden, wozu ein Laie in der Regel nicht fähig ist. Bei einer Immobilie in Spanien muss unbedingt ein vertrauensvoller Fachmann zurate gezogen werden, denn das Geld für die Renovierung sollte sofort eingeplant werden. Nachfinanzierungen kosten oft mehr Geld. Bei der zweiten (!) Hausbesichtigung sollte also ein Fachmann hinzugezogen werden, der auf diesem Gebiet Erfahrung hat und dem Käufer eine detaillierte Auskunft geben kann, wie viel Geld die Modernisierung kosten könnte. Gerade in Spanien sind die Gebäude nach ganz anderen Standards gebaut als in Deutschland.

Achten Sie auf die Versorgungsleitungen. Wie sind diese verlegt? Sind diese isoliert oder liegen die Kupferrohre einfach unter dem Haus im ‘Dreck’ und oxidieren bereits vor sich hin? Das kommt häufig vor! Daher wirklich genau hinsehen und auf die Sanierungsliste bei der Besichtigung entwerfen.

4. Kauf, ohne die Immobilie gesehen zu haben

Es erscheint auf den ersten Blick irrsinnig darauf hinzuweisen, doch immer wieder wird gerade in Spanien eine Immobilie über das Internet gekauft, ohne dass der Kunde diese zuvor mit eigenen Augen gesehen hat! Freunde von uns haben uns das bewiesen!!

Verlangen Sie zumindest Einsicht in den Grundbucheintrag (nota simple) und fragen Sie nach der ITE – Inspección técnica de edificions um aus der Ferne zumindest zu erkennen, dass es sich um ein legal errichtetes Gebäude handelt. Schwer wird es nur aus der Ferne ein Objekt auf Altlasten zu überprüfen.

Trotzdem ist vor einem solchen Vorgehen dringend abzuraten, denn wenn es sich um eine Wohnung oder ein Haus von minderer Qualität handelt, dann lässt man sich auf ein Glücksspiel ein, das in der Regel selten gut ausgeht.

Es gibt Menschen die einen Kauf aus der Ferne tätigen, ohne den Makler zu kennen. Noch größer ist das Risiko bei Schnäppchen von Privat, die man auf eBay oder eBay Kleinanzeigen entdecken kann. Da hier oft viel mehr versprochen wird, als bewiesen werden kann, sollte man gerade da sehr vorsichtig sein. Ein Makler mag viel Geld kosten, aber gerade im Ausland ist es nicht zu verachten, wenn garantiert werden kann, dass das Wunschhaus keine Altlasten hat, die nach dem Erwerb auf den Käufer übergehen. Oder wenn Gebäude erweitert wurden, ohne dass diese Bauänderungen im Catastro eingetragen wurden – dies führt entweder zu hohen Nachzahlungen, Geldstrafen oder kann sogar zum Rückbau bzw. Abriss führen. Bei einem Kauf von Privat steht der Käufer oft im Regen und bleibt auf dem erworbenen Scherbenhaufen sitzen. Ein Makler (mit einem guten Ruf) sichert diese Überprüfungen vor dem Erwerb vertraglich zu. Oft werden vom Makler auch nach dem Kauf gleich die Energieversorger umgemeldet – es lohnt sich hier mit einem vertrauenswürdigen Kontakt vor Ort ein Maklerbüro zu besuchen.

5. Keine Information über die Umgebung

Sie müssen sich über die Region informieren. Ob Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, der Entfernung zum Meer oder ärztlicher Versorgung – diese Informationen entscheiden auch über den Preis einer Immobilie. Bedenken Sie, sollten Sie hier im Alter leben wollen, ist es gut, wenn die Wege nah und möglichst sicher sind. Wenn Ihre Kinder in den Urlaub kommen möchten, sollte der Strand erreichbar und vielleicht Bars oder Restaurants in der Nähe sein.

6. Nicht von den eigenen Vorstellungen abbringen lassen

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, sich genau zu überlegen, welche Punkte wichtig sind. Diese Vorstellungen sind am besten schriftlich zu fixieren und davon sollte auch nicht abgewichen werden. Der Käufer soll sich in der neuen Wohnung wohlfühlen und wenn er unbedingt einen Garten möchte, schließlich aber nur einen Balkon hat, dann wird er auf Dauer in der neuen Wohnung nicht glücklich werden. Für das Alter sollte man auch die Barrierefreiheit immer im Blick behalten, das wird oft in der Eile vergessen.

7. Der Kauf geschieht unter Zeitdruck

Sicherlich möchte jeder so schnell als möglich in sein Traumhaus einziehen. Trotzdem macht es wenig Sinn, eine Entscheidung unter Zeitdruck zu fällen. Makler verstehen es oft sehr gut, Druck auf den Kunden auszuüben. Davon sollte sich niemand beeindrucken lassen. Es handelt sich beim Kauf einer Immobilie um eine wichtige Entscheidung und diese benötigt Zeit. Es gilt immer die Regel, dass man mindestens eine Nacht darüber schläft – auch wenn man glaubt, sich schon entschieden zu haben.

8. Keine Zukunftsplanung

Beim Kauf einer Immobilie muss auch an die Zukunft gedacht werden. Ein junges Paar benötigt in der Regel ein Haus oder eine Wohnung mit einem Kinderzimmer. Für ältere Menschen ist eine Wohnung im ersten Stock in ein paar Jahren vielleicht schwer zu erreichen. Diese Punkte müssen in die Überlegung mit eingeplant werden. Sonst kann es vorkommen, dass die Immobilie nach ein paar Jahren wieder verkauft werden muss. Die Suche nach einer neuen Immobilie kostet aber Zeit und unnötig Geld.

9. Sind alle baulichen Veränderungen beim Katasteramt eingetragen?

Hier kann es nach dem Kauf teuer werden, wenn der Makler das vorher für den Kunden nicht prüft. Darum unbedingt vorher absprechen oder noch besser vertraglich im Kauf festhalten, dass alle Erweiterungen genehmigt sind. Ansonsten droht entweder später der Abriss und/oder Strafen. Im Jahr 2019 hat das Catastro erstmalig eine externe Firma damit beauftragt in der Urbanisation die Häuser mit Drohnen zu fotografieren. Wer bauliche Veränderungen oder Angaben zum Pool künftig verschweigt, muss ebenfalls mit empfindlichen Strafen rechnen.

Häufig las ich von schnellen Verkäufen, die noch abgewickelt wurden, ehe das Bildmaterial in die Auswertung kam. Man sollte also genau Prüfen (lassen), was man kauft.

10. Können große Mengen von Wasser abfließen?

Auf den ersten Blick eine vielleicht seltsame Frage, doch letztes Jahr hatten wir so schlimme Niederschläge wie schon lange nicht. Fast jedes Haus hatte Probleme mit Wassereinbrüchen oder zumindest Feuchtigkeit die bei den geschlossenen Häusern zu Schimmel führen kann.

Das Wasser aus den Bergen kann bei schweren Regenfällen nicht so schnell abfließen und vielleicht haben Sie Bilder oder Filme der letzten Gota Fria sicher gesehen? Das sollte man am Mittelmeer kennen:

Solche Unwetter muss man als potenzieller Eigentümer auf dem Schirm haben. In jedem Urlaub bin ich mindestens einmal auf dem Dach um alles zu kontrollieren, da uns auch schon im Wohnzimmer das Wasser durch die Decke brach. Aber nicht alles Gute kommt nur von oben: Aus dem Grund sollten Sie bei einer Immobilie die Lage gut bedenken. Liegt das Haus am Fuß eines Hügels oder einer Straße, wo das Wasser sich stauen oder gar steigen kann? Überlegungen, die man beim Kauf unbedingt einbeziehen sollte, da durch die “Globale Erwärmung” das Wetterphänomen Gota Fria jedes Jahr heftiger ausfällt. 2019 wurden erstmals über 500 Liter Niederschlag / Quadratmeter gemessen – in einer Nacht, wie der Film oben zeigt.

11: Die Stromversorgung

Man sollte bei der Besichtigung einen Blick auf den Stromkasten und den Zähler werfen. Viele Häuser haben einen alten Zähler der maximal 2000 Watt zulässt und sich auch nicht selbst neu startet. Sie schauen am Abend TV, die Gattin füllt noch die Waschmaschine und plötzlich ist alles dunkel. Was bleibt ist oft nur der Weg mit der Taschenlampe. So läuft man im ungünstigen Fall die Straße runter, um im Gemeinschaftskasten dann den richtigen Zähler zu reaktivieren. Das kann schon ganz schön auf die Nerven gehen. Hier hat uns der Makler gleich zu Beginn angeboten, den Zähler zum Bezug gegen einen modernden Zähler zu tauschen, der dazu mehr als die doppelte Last aushält und sich nach einigen Sekunden versucht selbst wieder einzuschalten.

12: Versorgungsverträge

Ein anständiger Makler kann die Verträge zu Strom und Wasser gleich auf den Käufer der Immobilie ummelden. Da Sie zum Hauskauf sowieso einen ein Konto in Spanien haben müssen, können Sie die Verträge mit den Versorgern selbst abschließen. Wir überweisen jeden Monat ca. 150 Euro auf das Konto in Spanien, damit vor Ort immer alles abgebucht werden kann. Strom, Wasser, Internet usw.

Hier hat uns damals bei den Verträgen unser Makler geholfen, die Verträge zum Erwerb direkt auf uns umzumelden. So bucht Iberdrola direkt ab und wir können die Abrechungen und den Verbrauch online auf deren Seite einsehen. Wer auch in so einer Falle steckt, sollte den Iberdrola Kundenservice kontaktieren. Hier arbeitet auch Personal, das Englisch spricht. Also in die Tasten greifen und den Support anschreiben oder anrufen, um den Vertrag direkt abzuschließen. Ich erinnere mich grau, dass unsere Beraterin bei BankInter uns ebenfalls helfen wollte, falls wir Probleme beim Ummelden hätten. Oft muss man nur mal an richtiger Stelle nachfragen.

Eine gute Partnerin, die uns in vielen Lagen schon geholfen hat ist Frau Weinand aus Torrevieja ( ich hatte mal hier was getippt, ist aber lange her: https://www.mein-lamarina.com/nmc-nimar-consulting-fuer-steuer-und-behoerdensachen/ ). Ich denke ich würde einfach sie mal fragen. Sie ist nicht teuer und kennt sich auf den Behörden gut aus. Wir kennen sie seit vielen Jahren und lassen auch die Nichtresidentensteuer dort machen.

Unser Kauf lief über den Makler Barclays in der La Marina Urb. und Vicky aus dem im 1.OG obige Verträge beim Kauf vor zwei Jahren “mitgemacht”.

Achtung: Gerade erreicht mich noch die eMail einer Leserin, die jeden Monat eine 30.- Euro Servicepauschale bezahlen ‘darf’, und sich wundert, wofür das ist. Denn auch wenn Sie nicht in Spanien ist, ist diese Gebühr fällig. Das ist die Gebühr für die Müllentsorgung. Diese wird über Strom (oder Wasser) abgerechnet.

13: Lernen Sie die Nachbarn kennen und bedenken Sie die Grundstücksgröße

Es ist schon erstaunlich, wie dicht in manchen Ferienhaus-Siedlungen gebaut wird. In La Regia hatten wir vor vielen Jahren eine üble Erfahrung in einer typischen Ferien-Urbanisation gemacht, die typische ewig lange Häuserreihen bot. Jedes Haus sah gleich aus, dicht nebeneinander gebaut mit einem schmalen Weg dazwischen. Der Stil schrie förmlich nach Touristen, so würde niemand dauerhaft wohnen wollen.

In der ersten Nacht passierte es auch. Die Räuber stiegen um kurz vor vier Uhr am Nachbarhaus empor. Die gerade aus England neu angekommenen Mädchen in deren Schlafzimmer im ersten OG wurden erst wach, als die Männer in deren Schlafzimmer standen. Durch diese Schreie wurden wir geweckt. Was ich dann noch erkennen konnte, war, dass einer der Männer auf unser gemietetes Ferienhaus sprang, um das Haus auf der Rückseite in einer anderen Straße zu verlassen. Der andere sprang wie ‘Spiderman’ am Haus hinab. Vom Dach auf den Balkon und an der Säule runter auf die Trasse. Ich sah vom Fenster, wie dieser Athlet über das hohe Tor sprang und in der Dunkelheit verschwand. Das alles dauerte vielleicht fünf Sekunden – und noch immer schrien die Mädchen. In ihrer Unwissenheit hatten diese im 1. OG die Fenster offen gelassen.

Bis die Guardia erschien, verging um 4 Uhr am Morgen fast eine Stunde – die beiden Jugendlichen hatten einen Alptraum erlebt, auch wenn Sie von Nachbarn getröstet wurden, einen Alptraum, den diese sicher im Leben nicht vergessen werden. Unser Weltbild hatte sich in dieser Nacht auch etwas verschoben, denn ich dachte immer, dass sich meine Familie hier in Sicherheit fühlen sollte. Man denkt an vieles, aber auch dass man von einem Dach auf das Nachbarhaus springen konnte, ohne dass Filmaufnahmen gemacht werden, war hier brutale Realität für Einwanderer ohne Job, Sozialversicherung usw. es bleibt vielen nichts anderes übrig.

14. Winter ist nicht gleich Sommer!

Eindrucksvoll erlebten wir eine Saison in Pinar de Campoverde. Hier verbrachten wir unseren ersten gebuchten Ferienhausurlaub auf dem spanischen Festland. Das Örtchen war schön und es wurde alles geboten, ohne überlaufen zu sein. Die Fahrt zum Mehr war gerade noch akzeptabel, aber ohne Auto wären wir hier ebenfalls aufgeschmissen gewesen. Hier wollten wir uns in der Winterzeit ein Reihenhaus ansehen. Es war unsere erste Reise mit der Absicht, sich hier im Ort vielleicht etwas zu kaufen. Vom Donnerstag bis Montag mit RyanAir nach Alicante um zu erkennen, dass man hier im Winter das Gefühl hat, als würde man die nächste Staffel “The Walking Dead” hier drehen können – so ausgestorben war die Urbanisation. In der betreffenden Straße war nur ein einziges Haus vom Präsidenten der Urbanisation bewohnt. Dieser machte in der Nacht aus dem Haus eher Fort Knox, als ein Ferienhaus. Der Grund wurde uns bei den folgenden Besichtigungsterminen bewusst, denn in den typischen Ferien-Urbanisationen, die außerhalb der Saison unbewohnt sind, streifen in der Nacht mitunter Gestalten durch die Straßen, die alles brauchen können. Selbst den außen am Haus angebrachten Warmwasserboiler.

In einigen Lektionen haben wir gelernt, wie wichtig es ist, sich für eine bewohnte (!) Siedlung zu entscheiden. Die typischen Feriengebiete sind in der Saison voller Urlaubsgäste, aber sonst oft wie ausgestorben. Entsprechend gut ist dann die Versorgung über den Winter. Viele Bars haben dann geschlossen, das Leben ist ein völlig anderes in einer echt bewohnten Urbanisation, wo die Nachbarn von letztem Jahr, auch nächstes Jahr noch da sind! Das bringt uns zum wichtigsten Punkt der Liste:

14. Vorher schon mal da gewesen?!

Dieser Punkt ist für einen lieben Arbeitskollegen, der mich bat mir eine Anzeige auf eBay Kleinanzeigen anzusehen. Es ging um eine Finca mit Pool in La Murada, also eine knappe Autostunde vom Meer entfernt und ohne direkte Nachbarn. Das Angebot war von Privat und sah auf den ersten Blick großartig aus.

Aber das Problem ist hier ein ganz anderes, denn dass man oft vergisst, dass Recht und Ordnung in einem anderen Land einem ganz anderen Gesetz unterliegen, als in Deutschland.

Wer sich für eine Traum-Finca fern ab der Stadt interessiert, muss meiner Meinung nach 24/7 vor Ort wohnen. Ein solches Objekt mit viel Land ganz ohne Bewohner alleine zurückzulassen und nur in den Ferien zu besuchen wird ohne einen Sicherheitsdienst oder Nachbarn, der sich darum kümmert, nicht sehr lange Freude daran haben.

Ich möchte wirklich niemandem Angst machen, das schaffen die Medien ganz gut ohne mich, aber wir kennen inzwischen so viele Geschichten über Einbrüche und Überfälle und haben auch selbst welche erlebt, dass ich jedem von einem solchen Traum abraten möchte.

Selbst wenn die Finca alles das bietet, wie es eine private Werbeanzeige in Deutschland verspricht, so ist es doch genau das, worauf der Eigentümer abzielt. Auf einen Käufer, der von einer Finca in Spanien träumt und keine Ahnung hat, wie gefährlich eine Alleinlage sein kann. Nicht nur für den Menschen, sondern auch für das Haus, das jedes Jahr bestimmt mehr als ein halbes Jahr unbewohnt ist und nur darauf wartet, ausgeräumt oder im schlimmsten Fall, besetzt und zerstört zu werden.
In Coronazeiten wird dies leider in keinem Staat besser, es gibt leider mehr Arbeitssuchende, mehr Armut, mehr Flüchtlinge und Asylsuchende und auch mehr Hausbesetzer.

Warum wir am Ende doch in La Marina angekommen sind? Es gibt unglaublich viele Gründe dafür, doch der Wichtigste war, dass in einigen Jahren unsere Tochter vielleicht ohne uns und nur mit einer Freundin oder einem Freund nach Spanien reist. Wo wir früher wohnten, wurden zum Beispiel an der nächsten Straßenecke Drogen aus dem Auto verkauft und es wurde angeschafft. Und wenn das 9jährige Kind die 50 Meter vom Pool ans Haus läuft erleben muss, wie ein Mensch auf offener Straße brutal zusammengeschlagen wird, macht man sich Gedanken. Aber auch wir haben uns beim ersten Termin in das Haus verliebt … und vermissen die Ecke und alte Freunde heute noch sehr. Aber hierher wollten wir unser Kind nicht alleine in den Urlaub schicken, nachdem wir von unserer lieben spanischen Nachbarin erfahren hatten, dass sie ihre beiden Kinder an die Straße verloren hat.

Doch das größte Problem ist einfach – wenn man noch nie vor Ort war, sollte man dies zuerst dringend nachholen und in der Region für einige Tage wohnen. Sich eine Ferienwohnung in der betreffenden Area mieten und die nächsten Ferien dort verbringen. Sich mit den Einheimischen Menschen anfreunden und zu leben. Vielleicht sollte man dies auch ein paar Mal machen und wenn es dann “funkt”, dann lohnt es sich auch, auf die Jagd zu gehen!

Es gibt viele Erfahrungen, die Einzelne gemacht haben und es bleiben noch viele Geschichten zu erzählen. Haben Sie eine passende Geschichte oder einen Tipp an andere Käufer?

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Jürgen

Kategorie Haus und Wohnen, Nachrichten

Unsere zweite Heimat ist La Marina etwas südlich von Alicante. Vor allem Ausflugsziele für die Region und Tipps rund um das Leben möchte ich hier vermitteln. Als (Teil)Resident gewinnt man hier viele Erfahrungen und so möchte ich Sie daran gerne teilhaben lassen. Wenn Sie glauben, hier fehlt noch ein wichtiger Beitrag, nehmen Sie bitte jetzt gleich Kontakt mit mir auf - ich freue mich über jedes Feedback.