14 Punkte, die man beim Kauf einer Immobilie in Spanien noch beachten sollte

Kleines spanisches FerienhausDer Traum vom eigenen kleinen spanisches Ferienhaus

Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur in Spanien für den Käufer eine große Belastung. Sie legen sich mit einem Finanzierungskonzept auf Jahre fest und manchmal bezahlen sogar die Kinder noch an dem Objekt. Umso wichtiger ist es, beim Kauf einer Immobilie in Spanien überlegt vorzugehen, so hier möglichst wenig Fehler gemacht werden. Dazu kommt noch die emotionale Belastung, ob man wirklich an alles gedacht hat. Vielleicht können Ihnen diese Anregungen aus unserer Erfahrung etwas helfen:

Häufige Fehler beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Folgende Fehler treten immer wieder auf und bringen die Immobilienkäufer regelmäßig in Bedrängnis.

1. Das Eigenkapital reicht nicht aus

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist das Eigenkapital wichtig, denn viele Banken verlangen, dass der Kunde über ein entsprechendes Eigenkapital verfügt. Der Kreditnehmer macht so der Bank gegenüber deutlich, dass er ein verlässlicher Kunde ist und außerdem sinken die Kreditkosten. Darüber hinaus ist es wichtig, die eigenen finanziellen Mittel immer im Auge zu behalten. Ein Kredit muss monatlich abgezahlt werden. Wer den Finanzierungsplan so gestaltet, dass er keine neuen Möbel und keinen Urlaub mehr bezahlen kann, der sollte auf jeden Fall die Finanzierung noch einmal überdenken und sich gegebenenfalls für ein anderes Objekt entscheiden.

2. Es wird kein Vergleich bei der Finanzierung gemacht

Viele Immobilienkäufer nehmen ihren Kredit bei der Bank am Ort auf. Meist bezahlen Sie dafür einen höheren Zinssatz, denn die Wohnortnähe lässt sich die Bank meist gut bezahlen. Da Immobilienkredite oft eine Laufzeit von vielen Jahren haben, ergeben selbst kleine Unterschiede bei der Finanzierung mehrere tausend Euro. Das Internet bietet einige hilfreiche Tools, mit denen günstige Anbieter gefunden werden können.

3. Objekte werden nicht miteinander verglichen

Viele Käufer von Immobilien sehen ein Objekt und entscheiden sich sofort dafür. Es kann sich in Ausnahmefällen durchaus um ein Traumhaus handeln, doch besser ist es immer, einige Vergleichsobjekte zur Auswahl zu haben. Wir haben das selbst erlebt – und hatten Glück. Trotzdem sollte man unbedingt einen klaren Kopf bewahren und Vor- und Nachteile gegeneinander abwiegen. Lassen Sie sich Zeit bei der Wahl, viele Mütter haben schöne Töchter und auch wenn Ihnen Ihr Makler sagt, dass ‘Ihr’ Wunsch-Objekt vielleicht morgen schon verkauft ist, wenn Sie nicht sofort kaufen. Bleiben Sie ruhig, dennauch ein Makler möchte möglichst schnell und sein einfach Geld verdienen. Es dauert fast immer viel länger ein Haus zu verkaufen, als man denkt ;) Sehen Sie sich lieber zu viele als zu wenige Immobilien an – Sie lernen bei jeder Besichtigung nur dazu!

4. Der Sanierungsbedarf der Immobilie wird falsch eingeschätzt

Ältere Immobilien müssen oft saniert werden. Diese Kosten müssen genau kalkuliert werden, wozu ein Laie in der Regel nicht fähig ist. Bei einer Immobilie in Spanien muss unbedingt ein vertrauensvoller Fachmann zu Rate gezogen werden, denn das Geld für die Renovierung sollte sofort eingeplant werden. Nachfinanzierungen kosten oft mehr Geld. Bei der zweiten (!) Hausbesichtigung sollte ein Fachmann hinzugezogen werden, der auf diesem Gebiet Erfahrung hat und dem Käufer eine detaillierte Auskunft geben kann, wie viel Geld die Modernisierung kosten wird. Gerade in Spanien sind die Gebäude nach ganz anderen Richtlinien gebaut als in Deutschland.

Achten Sie auf die Versorgungsleitungen. Wie sind diese verlegt und sind diese isoliert oder liegen die Kupferrohre einfach unter dem Haus im ‘Dreck’ und oxidieren bereits vor sich hin? Haben wir erlebt, kommt sogar häufig vor, daher wirklich genau hinsehen und auf die Sanierungsliste setzen.

5. Kauf, ohne das Objekt gesehen zu haben

Es erscheint auf den ersten Blick irrsinnig darauf hinzuweisen, doch immer wieder wird gerade in Spanien eine Immobilie über das Internet gekauft, ohne dass der Kunde diese zuvor mit eigenen Augen gesehen hat! Freunde haben uns das bewiesen. Es gibt Menschen die einen Kauf aus der Ferne tätigen. Meist werden diese Immobilien zur Kapitalanlage verwendet. Trotzdem ist vor einem solchen Vorgehen dringend abzuraten, denn wenn es sich um eine Wohnung oder ein Haus von minderer Qualität handelt, dann lässt sich diese schlecht vermieten. Nicht nur, dass sie längere Zeit benötigen, um einen Mieter zu finden, der Besitzer muss auch Abstriche in der Höhe der Miete machen usw.

6. Das Betreiberkonzept funktioniert nicht

Hinter vielen Immobilien, die zur Kapitalanlage Angebote wird, steckt ein Betreiber. Wenn dieser ein schlechtes Management betreibt, dann kann das zu finanziellen Verlusten führen. Die Wohnung steht oft monatelang leer und der Besitzer erhält keine Miete. Seine eigenen Verpflichtungen laufen aber weiter. Somit ist es notwendig, sich genau über den Betreiber und sein Konzept zu informieren.

7. Fehlende Information über die Umgebung

Ganz gleich, ob die Immobilie selber genutzt oder zur Kapitalanlage erworben wird, es ist immer wichtig, sich über die Region zu informieren. Eine wichtige Frage ist zum Beispiel die Verkehrsanbindung. Wenn die Wohnung von Einkaufsmöglichkeiten, Meer oder ärztlicher Versorgung weit entfernt ist, dann kann es nach einigen Jahren ziemlich lästig sein, jeden Tag eine halbe Stunde oder länger mit dem Auto unterwegs zu sein. Solche Punkte müssen dringen im Vorfeld geklärt werden.

8. Von den eigenen Vorstellungen abweichen

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, sich genau zu überlegen, welche Punkte wichtig sind. Diese Vorstellungen sind am besten schriftlich zu fixieren und davon sollte auch nicht abgewichen werden. Der Käufer soll sich in der neuen Wohnung wohlfühlen und wenn er unbedingt einen Garten möchte, schließlich aber nur einen Balkon hat, dann wird er auf Dauer in der neuen Wohnung nicht glücklich werden. Für das Alter sollte man auch die Barrierefreiheit immer im Blick behalten, das wird oft in der Eile vergessen.

9. Der Kauf geschieht unter Zeitdruck

Sicherlich möchte jeder so schnell als möglich in sein Traumhaus einziehen. Trotzdem macht es wenig Sinn, eine Entscheidung unter Zeitdruck zu fällen. Makler verstehen es oft sehr gut, einen Druck auf den Kunden auszuüben. Davon sollte sich niemand beeindrucken lassen. Es handelt sich beim Kauf einer Immobilie um eine wichtige Entscheidung und die benötigt Zeit. Es gilt immer die Regel, dass man mindestens eine Nacht darüber schläft – auch wenn man glaubt, sich schon entschieden zu haben.

10. Keine Zukunftsplanung

Beim Kauf einer Immobilie muss auch an die Zukunft gedacht werden. Ein junges Paar benötigt in der Regel ein Haus oder eine Wohnung mit einem Kinderzimmer. Für ältere Menschen ist eine Wohnung im ersten Stock in ein paar Jahren vielleicht schwer zu erreichen. Diese Punkte müssen in die Überlegung mit eingeplant werden. Sonst kann es vorkommen, dass die Immobilie nach ein paar Jahren wieder verkauft werden muss. Die Suche nach einer neuen Immobilie kostet aber Zeit und unnötig Geld.

Neu: 11. Sind alle baulichen Veränderungen beim Katasteramt eingetragen?

Hier kann es nach dem Kauf teuer werden, wenn der Makler das vorher für den Kunden nicht prüft. Darum unbedingt vorher absprechen oder noch besser vertraglich im Kauf festhalten, dass alle Erweiterungen genehmigt sind. Ansonsten droht entweder später der Abriss und/oder Strafen. Im Jahr 2019 hat das Catastro erstmalig eine externe Firma damit beauftragt in der Urbanisation die Häuser mit Drohnen zu fotografieren. Wer bauliche Veränderungen oder Angaben zum Pool künftig verschweigt, muss ebenfalls mit empfindlichen Strafen rechnen.

Häufig las ich von schnellen Verkäufen, die noch abgewickelt wurden ehe das Bildmaterial in die Auswertung kam. Man sollte also genau Prüfen (lassen), was man kauft.

Neu: 12. Können große Mengen von Wasser abfließen?

Auf den ersten Blick eine vielleicht seltsame Frage, doch letztes Jahr hatten wir so schlimme Niederschläge wie schon lange nicht. Fast jedes Haus hatte Probleme mit Wassereinbrüchen oder zumindest Feuchtigkeit die bei den geschlossenen Häusern zu Schimmel führen kann.

Das Wasser kann bei schweren Regenfällen nicht so schnell abfließen und vielleicht haben Sie Bilder oder Filme der letzten Gota Fria sicher gesehen:

Solche Unwetter muss man als potentieller Eigentümer auf dem Schirm haben. In jedem Urlaub bin ich mindestens einmal auf dem Dach um alles zu kontrollieren, da uns auch schon im Wohnzimmer das Wasser durch die Decke brach. Aber nicht alles Gute kommt nur von oben: Aus dem Grund sollten Sie bei einer Immobilie die Lage gut bedenken. Liegt das Haus am Fuß eines Hügels oder einer Straße, wo das Wasser sich stauen oder gar steigen kann?

Neu 13: Die Stromversorgung

Man sollte bei der Besichtigung einen Blick auf den Stromkasten und den Zähler werfen. Viele Häuser haben einen alten Zähler der maximal 2000 Watt zulässt und sich auch nicht selbst neu startet. Sie schauen am Abend TV, die Gattin füllt noch die Waschmaschine und plötzlich ist alles dunkel. Was bleibt ist oft nur der Weg mit der Taschenlampe. So läuft man im ungünstigen Fall die Straße runter, um im Gemeinschaftskasten dann den richtigen Zähler zu reaktivieren. Das kann schon ganz schön auf die Nerven gehen. Hier hat uns der Makler gleich zu Beginn angeboten, den Zähler zum Bezug gegen einen modernden Zähler zu tauschen, der dazu mehr als die doppelte Last aushält und sich nach einigen Sekunden versucht selbst wieder einzuschalten.

Neu 14: Versorgungsverträge

Ein anständiger Makler kann die Verträge zu Strom und Wasser gleich auf den Käufer der Immobilie ummelden. Da Sie zum Hauskauf sowieso einen ein Konto in Spanien haben müssen, können Sie die Verträge mit den Versorgern selbst abschließen. Wir überweisen jeden Monat ca. 150 Euro auf das Konto in Spanien, damit vor Ort immer alles abgebucht werden kann. Strom, Wasser, Internet usw.

Hier hat uns damals bei den Verträgen unser Makler geholfen, die Verträge zum Erwerb direkt auf uns umzumelden. So bucht Iberdrola direkt ab und wir können die Abrechungen und den Verbrauch online auf deren Seite einsehen und gegenprüfen wenn wir möchten. Wer auch in so einer Falle steckt, sollte den Iberdrola Kundenservice kontaktieren. Hier arbeitet auch Personal das Englisch spricht. Also in die Tasten greifen und den Support anschreiben oder anrufen, um den Vertrag direkt abzuschließen. Ich erinnere mich grau, dass unsere Beraterin bei BankInter uns ebenfalls helfen wollte, falls wir Probleme beim ummelden hätten. Oft muss man nur mal an richtiger Stelle nachfragen.

Eine gute Partnerin, die uns in vielen Lagen schon geholfen hat ist Frau Weinand aus Torrevieja ( ich hatte mal hier was getippt, ist aber lange her: https://www.mein-lamarina.com/nmc-nimar-consulting-fuer-steuer-und-behoerdensachen/ ). Ich denke ich würde einfach sie mal fragen. Sie ist nicht teuer und kennt sich auf den Behörden gut aus. Wir kennen sie seit vielen Jahren und lassen auch die Nichtresidentensteuer dort machen.

Unser Kauf lief über den Makler Barclays in der La Marina Urb. und Vicky aus dem im 1.OG obige Verträge beim Kauf vor zwei Jahren “mitgemacht”.

Achtung: Gerde erreicht mich die eMail einer Leserin, die jeden Monat eine 30.- Euro Servicepauschale bezahlen ‘darf’, und sich wundert, wofür das ist. Denn auch wenn Sie nicht in Spanien ist, ist diese Gebühr fällig. Das ist die Gebühr für die Müllentsorgung. Diese wird über Strom (oder Wasser) abgerechnet, hat man uns versichert.

Neu 15: Lernen Sie die Nachbarn kennen und bedenken Sie die Grundstücksgröße

Es ist schon erstaunlich, wie dicht in manchen Ferienhaus-Siedlungen gebaut wird. In La Regia hatten wir vor vielen Jahren eine üble Erfahrung in einer typischen Ferien-Urbanisation gemacht, die typische ewig lange Häuserreihen bot. Jedes Haus sah gleich aus, dicht nebeneinander gebaut mit einem schmalen Weg dazwischen. Der Stil schrie förmlich nach Touristen.

In der ersten Nacht passierte es auch. Die Räuber stiegen um kurz vor vier Uhr am Nachbarhaus empor. Die gerade aus England neu angekommenen Mädchen in deren Schlafzimmer im ersten OG wurden erst wach, als die Männer in deren Schlafzimmer standen. Durch diese Schreie wurden wir geweckt. Was ich dann noch kurz erkennen konnte, war, dass einer der Männer auf unser Ferienhaus sprang um das Haus auf der Rückseite in einer anderen Straße zu verlassen. Der andere sprang wie Spiderman am Haus hinab sprang. Vom Dach auf den Balkon und an der Säule runter auf die Terasse. Ich sah vom Fenster, wie dieser wie ein Athlet über das hohe Tor sprang und in der Dunkelheit verschwand. Das alles dauerte vielleicht fünf Sekunden – und noch immer schrien die Mädchen, die in ihrer Unwissenheit im 1. OG die Fenster offen gelassen hatten.

Bis die Guardia erschien, verging um 4 Uhr am Morgen fast eine Stunde – die beiden Jugendlichen hatten einen Alptraum erlebt, auch wenn Sie von Nachbarn getröstet wurden, einen Alptraum, den diese sicher im Leben nicht vergessen werden. Wir hatten auch einen leichten Schaden genommen, denn ich wollte dass sich meine Familie immer in Sicherheit fühlen sollte. Dass man von einem Dach auf das Nachbarhaus springen konnte, war mir in dieser Nacht erst klar geworden.

Es gibt viele Erfahrungen, die einzelne gemacht haben und es bleiben noch viele andere Geschichten zu erzählen. Haben Sie eine passende Geschichte oder einen Tipp an andere Käufer?

Kommentieren Sie doch einfach den Beitrag. Weitere Informationen sind auch für andere Besucher interessant. Vielen Dank!

Jürgen

Kategorie Haus und Wohnen, Nachrichten

Unsere zweite Heimat ist La Marina etwas südlich von Alicante. Vor allem Ausflugsziele für die Region und Tipps rund um das Leben möchte ich hier vermitteln. Als (Teil)Resident gewinnt man hier viele Erfahrungen und so möchte ich Sie daran gerne teilhaben lassen. Wenn Sie glauben, hier fehlt noch ein wichtiger Beitrag, nehmen Sie bitte jetzt gleich Kontakt mit mir auf - ich freue mich über jedes Feedback.